Najveće opasnosti koje prijete tržištu nekretnina u Bosni i Hercegovini

Već godinama u Bosni i Hercegovini slušamo kako je “sigurno” uložiti u nekretnine. Cijena metra kvadratnog stana u Sarajevu ili Mostaru košta više nego ikad. Na prvu djeluje da tržište cvjeta. Međutim, ispod površine se možda pojavljuju znakovi upozorenja koji podsjećaju na scenarije iz drugih zemalja koje su prošle kroz – ili još prolaze kroz – pucanje balona.

Dio sudionika na tržištu misli da smo pred “balonom” koji samo što nije pukao?

Pojam “balon” u ekonomiji označava situaciju kada cijene određenih dobara – u ovom slučaju nekretnina – rastu brže i više nego što to realno tržište može to izdržati. Ovaj rast često nije zasnovan na stvarnoj vrijednosti, već na psihološkim faktorima, masovnoj euforiji, špekulacijama i dostupnosti “lakog” novca. Kada takvo tržište dostigne točku zasićenja, vrlo brzo dolazi do rasprodaje, panike i drastičnog pada vrijednosti.

Jedan od prvih pokazatelja koji upućuje na moguću prenapuhavanje tržišta je činjenica da cijene kvadrata rastu znatno brže od prosječnih plaća. Podsjećamo, u Bosni i Hercegovini su prosječne plaće i dalje među najnižima u regiji. Cijena kvadrata stana već dugo nije u ravnoteži sa realnom kupovnom moći građana. Kada cijene nekretnina značajno nadmaše ekonomski kapacitet domaćeg stanovništva, počinje da se formira jaz koji može postati neodrživ.

Drugi simptom se ogleda u strukturi kupaca. Sve je više onih koji stanove ne kupuju da bi u njima živjeli, već da bi ih iznajmljivali, preprodavali ili jednostavno, kao investiciju. Nekretnina više nije dom, već sredstvo zaštite od inflacijeInflacija je povećanje opće razine cijena u određenom vre... ili spekulativno sredstvo. Kad tržište ovisi od takve potražnje – koja ne dolazi iz stvarnih potreba, već iz straha da će “sutra biti skuplje” – tada ono postaje ranjivo. Jer čim taj strah nestane ili se pojavi bolja alternativa, cijeli se sustav počinje klimati.

Specifična situacija u bankarskom sektoru

Ni bankarski sektor nije ostao imun. Usprkos rastu EURIBOR-a, što bi logično trebalo značiti i skuplje kredite, pad potražnje za stambenim kreditima se nije desio na tržištu Bosne.i Hercegovine. Građani i dalje masovno podižu stambene kredite, često ulazeći u rizične aranžmane iz kojih se teško izlazi ako dođe do bilo kakvog ekonomskog potresa. S druge strane, investitori, ohrabreni visokom potražnjom i dobrom maržom, i dalje grade. Tržište polako postaje prezasićeno. I dalje se grade desetine novih zgrada, a sve češće se postavlja pitanje: tko će u njima živjeti?

Svakako, postoje i kupci koji koji stanove uopće ne kupuju da bi živjeli u njima. U svim većim gradovima imamo prazne stanove I apartmane. Ako dođe do krize I vlasnici odluče da prodaju istovremeno, tržište bi moglo biti preplavljeno ponudom, uz znatno slabiju potražnju – a ovo je savršen recept za pad cijena.

Ali možda najopasniji signal da se krećemo ka pucanju balona nije ni u brojkama, ni u kreditima, ni u praznim stanovima – već u kolektivnom uvjerenju da “nekretnine nikad ne gube vrijednost”.

To je poznata faza svake spekulativne manije: kad svi vjeruju da ne mogu izgubiti, upravo tada sustav postaje najosjetljiviji. Sjetimo se 2008. godine, kada su upravo građani SAD mislili isto.

Da ne bude zabune – nitko ne može precizno predvidjeti kada će I hoće li balon puknuti. Možda će cijene još neko vrijeme rasti. Možda će tržište “prirodno” usporiti i stabilizirati se. A možda će šok doći iz vana – kroz novu geopolitičku nestabilnost, poremećaj u globalnim tijekovima.

Ono što znamo jeste da svi osnovni elementi koji prethode pucanju balona – ubrzan rast cijena, odvajanje tržišta od realne ekonomije, masovno zaduživanje, investicijska euforija i iracionalni optimizam – već postoje. Zato je sada pravo vrijeme da se zapitamo: ne jesu li cijene visoke, nego jesu li cijene održive.

Pet jasnih znakova da se tržište previše “grije”

Cijene kvadrata rastu brže od prosječnih plaća

U Mostaru se recimo već teško može naći stan ispod 3.000 KM/m2, dok su cijene novogradnje 4.000 do 4.700 KM/m2 postale “normalne”. U isto vrijeme, prosječne plaće jedva da prate inflaciju. Kada cijene kvadrata rastu višestruko brže od kupovne moći – tržište se udaljava od realnosti.

Stanovi se kupuju kao “sigurna investicija” – a ne za stanovanje

Sve više ljudi kupuje stanove koje neće koristiti – već ih iznajmljuju, ostavljaju prazne, ili samo “čuvaju vrijednost”.

To stvara umjetnu potražnju – koja nema veze sa stvarnim životnim potrebama stanovništva. Ovakav investicioni stampedo često prethodi padu – jer tržište postaje ovisno od spekulanata.

Rast cijena prati rast zaduživanja

Banke bilježe rast stambenih kredita – ali kamatne stopeKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... rastu dosta sporije. U Bosni I Hercegovini potražnja za kreditima i dalje postoji, jer ljudi vjeruju da će “kasnije biti još gore”. Kad se kamataKamata je cijena uporabe tuđih novčanih sredstava. Kamate ... vrati na realan nivo, rate rastu, tržište se hladi, a kreditna prezaduženost postaje rizik.

Sve više gradilišta – ali i praznih stanova

Građevinski bum se vidi svuda. Sarajevo, Mostar, Tuzla, imamo desetine aktivnih gradilišta. Ali koliko se tih stanova zaista koristi? Veliki broj ostaje prazan ili se iznajmljuje sezonski, turistički ili na druge načine – što znači da ponuda raste, ali realna potražnja stagnira.

Ljudi vjeruju da “cijene nikad neće pasti”

Možda najopasniji znak balona: iracionalni optimizam. Fraze poput: „Stan nikad ne gubi vrijednost“, „Cijene mogu samo gore“, ili „Nekretnina je najsigurnije ulaganje“ – podsjećaju na klasične psihološke obrasce balon ponašanja. Kad svi vjeruju da se ne može izgubiti – tada se obično gubi najviše.

Autor: V.Č. / financa.ba
Prilikom preuzimanja obvezno navesti izravni link na članak.