Najveći grad Nove Škotske poznat je po nekoliko stvari: velika konferencija o nacionalnoj sigurnosti koja se održava svake jeseni; ogromna eksplozija koja se dogodila 1917., prouzročivši ogromnu devastaciju; i mala, ali impresivna vinska industrija. Uskoro će možda bizi poznat po još nečemu – piše The Economist. Od prosinca 2019. cijene kuća u Halifaxu porasle su za gotovo 50%, prema Knight Franku, tvrtki za nekretnine – procvat koji je samo mali broj gradova premašio.
Lokalni čimbenici igraju ulogu. Neki ljudi koji su se preselili u daleku Albertu radi rada u naftnoj industriji izgubili su posao 2020. i vratili se kući. Stanovnici izvan grada ulažu u lokalnu imovinu u očekivanju da će istočna Kanada postati poželjnije mjesto za život s promjenama klime. Ipak, širi trend odražava se u većem dijelu svijeta (vidi grafikon 1). Globalni indeks cijena nekretnina prema MMF-u, izražen u realnim iznosima, znatno je iznad vrhunca koji je dosegnut prije financijske krize 2007. godine. Cijene dionica američkih građevinara porasle su za 44% tijekom prošle godine, u usporedbi s 27% na cjelokupnom tržištu dionica.
Međutim, ljudi se sada pitaju da li je zabavi došao kraj. Vlade ukidaju poticaje. Ljudi više nemaju toliko novca da bi se razbacivali na nekretnine, sada kada se vratila mogućnost odmora u inozemstvu i kada su restorani otvoreni. Središnje banke, zabrinute zbog porasta inflacijeInflacija je povećanje opće razine cijena u određenom vre..., pooštravaju monetarnu politiku, uključujući i povećanje kamatnih stopa. U svom posljednjem izvješću o financijskoj stabilnosti MMF je upozorio da je “rizik pada cijena kuća značajan” i da bi, ako bi se materijalizirao, cijene u bogatim zemljama mogle pasti i do 14%. Na Novom Zelandu, gdje su cijene porasle za 24% u protekloj godini, središnja banka je izravnija – “Razina cijena kuća”, kažu, “neodrživa je”.
Ali, da li je to tako? Zasigurno je za sada malo dokaza da nedavno pooštravanje fiskalne i monetarne politike izaziva usporavanje. U trećem tromjesečju 2021. globalni rast cijena kuća porastao je na rekordnu razinu. Iako je novozelandska središnja banka od listopada podigla kamatne stope za 0,5 postotnih bodova, postoji samo najblaži pokazatelj da se rast cijena kuća usporava. Cijene nekretnina i dalje rastu u Češkoj, iako je središnja banka više puta podizala stope 2021.
Možda je samo pitanje vremena kada će se kuća od karata srušiti. No, kako objašnjava nedavni rad Gabriela Chodorow-Reicha sa Sveučilišta Harvard i njegovih kolega, ono što bi se moglo činiti stambenim balonom može zapravo biti proizvod temeljnih ekonomskih pomaka. Rad pokazuje da je monumentalno povećanje cijena kuća u Americi početkom i sredinom 2000-ih bilo uvelike posljedica čimbenika kao što su urbana revitalizacija, sve veće preferencije za život u gradu i rastuće premije na plaće za obrazovane radnike u gradovima. Do 2019. godine realne cijene američkih kuća poprilično su vratile svoj vrhunac iz vremena prije finansijske krize, što je još jedan dokaz da manija iz sredine 2000-ih možda ipak nije bila toliko luda.
Neke osnovne sile mogu još jednom objasniti zašto su cijene kuća danas tako visoke — i zašto bi mogle opstati. Tri od njih se ističu: robusne bilance kućanstava; veća spremnost ljudi da troše više na svoje životne uvjete; i ozbiljnost ograničenja ponude.
Prvo uzmite kućanstva. Za razliku od nekih prethodnih procvata stanovanja, dobrostojeći ljudi sa stabilnim poslovima potaknuli su rast cijena. U Americi je prosječni kreditni score za nekoga tko uzme hipotekarni kredit, koji podupire država, oko 750 – što se smatra prilično dobrim kreditnim socre-om prema standardima većine ljudi, i daleko višim nego prije financijske krize. U eurozoni banke su značajno pooštrile kreditne standarde za hipotekarne kredite 2020. Za mnoge ljude dobivanje hipotekarnog kredita postalo je teže, a ne lakše.
Ljudi su također manje podložni rastućim kamatnim stopamaKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... – pa je i manja vjerojatnost da će biti ovršeni, što često dovodi do ponovnih rasprodaja i povlači cijene. Djelomično je to zato što stope rastu s niske baze. U Americi plaćanja hipotekarnih dugova zauzimaju oko 3,7% raspoloživog dohotka, što je najniža brojka dosad. Ali to je također zato što druge zemlje slijede Ameriku putem hipotekarnih kredita s fiksnom kamatnom stopom, koja kratkoročno štiti ljude od povećanja troškova kreditiranja. U Njemačkoj su dugotrajni fiksni proizvodi dvostruko popularniji nego prije deset godina. U Britaniji su gotovo svi novi hipotekarni krediti s fiksnom kamatom, a petogodišnji ugovori su sada češći. Prema UK Finance, skoro tri četvrtine svih hipotekarnih zajmoprimaca neće u bliskoj budućnosti osjetiti efekte nedavnog povećanja stope Bank of England.
Promjena preferencija je drugi razlog zašto globalne cijene kuća mogu ostati visoke. Više ljudi radi na daljinu, što znači veću potražnju za kućnim uredima. Drugi žele veće vrtove. Ova utrka za prostorom objašnjava otprilike polovicu porasta britanskih cijena kuća tijekom pandemije, prema analizi Bank of England. Transakcije koje uključuju odvojene kuće su se, na primjer, povećale, dok su one koje se odnose na stanove smanjene. Diljem bogatog svijeta stope štednje kućanstava i dalje su neuobičajeno visoke. To je možda omogućilo ljudima da više ulažu u nekretnine.
Treći i najvažniji razlog zašto bi cijene kuća mogle ostati visoke je ponuda stanova. The Economist – ova analiza nacionalnih statistika i arhivskih zapisa otkriva da je u godinama prije pandemije gradnja kuća u bogatom svijetu, jednom prilagođena broju stanovnika, pala na polovicu svoje razine iz sredine 1960-ih (vidi grafikon 2). Ponuda stambenih objekata postala je sve “neelastičnija”: povećanje potražnje za kućama više se pretočilo u više cijene, a manje na dodatnu izgradnju.
Na mnogim mjestima pandemija je zadala dodatni udarac opskrbi. Tijekom prvog vala covida19 neke su vlade prisilile građevinare da prestanu sa radom. U drugom tromjesečju 2020. godine talijanski stambena izgradnja pala je za oko 25%, a u Britaniji za polovicu. Čak i na mjestima gdje su odredbe lockdown-a bile blaže, a zakoni o gradnji labaviji, kao što je Texas, tempo dodatne potražnje bio je toliko brz da graditelji nisu mogli pratiti, usporen, na primjer, ograničenim brojem stolara i drugih građevinskih radnika.
Nedostatak materijala i radne snage dodatno je povećao ograničenja. Graditelji se bore s većim troškovima i kašnjenjima za sirovine kao što su cement, bakar, drvo i čelik, a nedostatak radnika povećava plaće. Velika zarada i poboljšane marže nekih graditelja kuća sugeriraju da su mnogi uspjeli prenijeti povećanje troškova na kupce. Iz DR Horton, najvećeg američkog graditelj kuća, rekli su da je prosječna prodajna cijena njegovih domova porasla za 14% u 2021., pridonoseći 78% rastu zarade po dionici.
Neka uska grla u opskrbi bi mogla početi popuštati. U listopadu je MMF primijetio da su globalni brojevi stambene izgradnje po osobi počeli rasti, iako su još uvijek “znatno ispod razine ranih 2000-ih”, ali pred svijetom je još dug put. U svibnju 2021. istraživači u Freddie Macu, američkoj državnoj agenciji koje subvencionira veći dio američkog hipotekarnog financiranja, procijenili su da se najveća svjetska ekonomija suočila s nedostatkom od gotovo 3,8 milijuna kuća, u odnosu na 2,5 milijuna u 2018. Druge procjene pokazuju manjak bliže do 5,5 milijuna. Procjenjuje se da je u Engleskoj potrebno 345.000 novih domova godišnje kako bi se zadovoljila potražnja, ali graditelji su dalje od cilja nego što su ikada bili. Osim ako se nešto duboko ne promijeni, više cijene nekretnina bi još neko vrijeme mogle potrajati – piše The Economist.
Što se tiče BiH, čini se da su cijene nekretnina također na relativno visokoj razini, a slične zaključke o razlozima i trendovima (izuzev možda ovog prvog koji je svojom analizom utvrdio The Economist, a to je da je stanovništvo kumuliralo sredstva radi niže potrošnje, što u BiH kao nerazvijenoj ekonomiji vjerojatno nije slučaj) dijelom možemo primijeniti i na domaće tržište. Koliko dugo će tako i ostati, kratkoročno ovisi o faktorima koji su navedeni u The Economist-ovoj analizi, ali i o duljini i intenzitetu trajanja pandemije, brzini oporavka gospodarstva, ali i demografskim kretanjima u BiH.
