Njemačko tržište poslovnih nekretnina ponovno šalje upozorenje. Nakon pet uzastopnih tromjesečja oporavka cijene ureda i maloprodajnih objekata u drugom su tromjesečju ponovno pale, i to jedan posto u odnosu na prošlu godinu. Samo tri mjeseca ranije bilježile su rast od 0,5 posto.
Pad možda izgleda skroman, ali dolazi u osjetljivom trenutku. Nakon višegodišnje korekcije tržište je tek počelo pokazivati prve znakove stabilizacije, pa novi podaci ponovno otvaraju pitanje je li oporavak bio stvaran ili tek kratkotrajni predah.
Odgovor se ne krije samo u kretanju cijena, nego u promjeni cijelog tržišta. Njemačke poslovne nekretnine više se ne oporavljaju jednako. Dok vrhunski uredi na najboljim lokacijama postižu rekordne najamnine, stariji objekti sve teže pronalaze zakupce. Investitori ponovno ulažu, ali biraju mnogo pažljivije. Istodobno banke pooštravaju uvjete financiranja, dodatno produbljujući razliku između kvalitetnih nekretnina i ostatka tržišta.
Krhki oporavak ponovno je zaustavljen
Kriza njemačkog tržišta poslovnih nekretnina počela je nakon naglog rasta inflacijeInflacija je povećanje opće razine cijena u određenom vre... i kamatnih stopa. Godine jeftinog novca omogućavale su investitorima da lako financiraju kupnje po visokim cijenama, ali kada je kapital poskupio, računica se potpuno promijenila.
Vrijednosti nekretnina pale su, transakcije su usporile, a refinanciranje postojećih kredita postalo je znatno skuplje. Energetski i inflacijski šok nakon ruske invazije na Ukrajinu dodatno je produbio krizu, dok su novi geopolitički poremećaji na Bliskom istoku ponovno povećali neizvjesnost i troškove financiranja.
VDP, udruženje njemačkih hipotekarnih banaka, upravo veću osjetljivost poslovnih nekretnina na geopolitičke rizike, inflacijska očekivanja i kamatne stopeKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... navodi kao jedan od glavnih razloga zbog kojih je oporavak ponovno zaustavljen.
Stambeno tržište pritom šalje drukčiju sliku. Cijene stambenih nekretnina u drugom su tromjesečju porasle 1,9 posto na godišnjoj razini. To pokazuje koliko su poslovne nekretnine i dalje osjetljiviji dio njemačkog tržišta.
Milijuni četvornih metara čekaju zakupce
Najveća slabost i dalje je tržište uredskog prostora.
U sedam najvećih njemačkih gradova sredinom godine bilo je prazno oko 8,5 milijuna četvornih metara ureda. Prosječna stopa nepopunjenosti porasla je na 8,5 posto, sa 7,7 posto godinu ranije.
U Düsseldorfu je prazno 11,8 posto uredskog prostora, dok Frankfurt bilježi stopu od 11,1 posto. U Berlinu ona iznosi 8,6 posto, a München 8,8 posto.
To je samo jedna strana tržišta.
Druga je mnogo zanimljivija.
Dok raste broj praznih ureda, najbolje zgrade postaju skuplje.
Najbolji uredi i dalje postižu rekordne cijene
Najamnine za vrhunske uredske prostore nastavile su rasti i tijekom 2026. Najskuplji uredski prostori i dalje su u Münchenu, Frankfurtu i Berlinu. U Münchenu su dosegnule 62 eura po četvornom metru mjesečno, u Frankfurtu 55 eura, a u Berlinu 48 eura.
To naizgled proturječje zapravo pokazuje što se događa.
Kompanije nisu odustale od ureda. Postale su izbirljivije.
Traže moderne zgrade, dobre lokacije, energetsku učinkovitost i prostore prilagođene novim načinima rada. Stariji objekti na slabijim lokacijama zato sve teže pronalaze zakupce.
Hibridni rad nije ukinuo potrebu za uredima. Promijenio je standard onoga što kompanije smatraju dobrim uredom.
Upravo zato tržište sve manje dijeli nekretnine prema gradu ili kvadraturi. Sve važnija postaje njihova kvaliteta.
Investitori se vraćaju, ali više ne kupuju sve
Još jedan podatak pokazuje da nije riječ o potpunom povlačenju kapitala.
Vrijednost investicijskih transakcija na njemačkom tržištu nekretnina u prvih šest mjeseci 2026. dosegnula je 16,2 milijarde eura, 13 posto više nego godinu ranije. Na poslovne nekretnine odnosilo se nešto manje od 13 milijardi eura, što predstavlja rast veći od 20 posto.
No način na koji se kapital vraća važniji je od samog iznosa.
CBRE navodi da je aktivnost koncentrirana na kvalitetne pojedinačne objekte i najlikvidnija tržišta. Drugim riječima, investitori ponovno kupuju, ali ne vraćaju se starom modelu u kojem je gotovo svaka poslovna nekretnina bila atraktivna samo zato što je donosila stabilnu najamninu.
Danas traže kvalitetu i manji rizik.
Banke šalju još jedan znak opreza
Financiranje pritom ostaje važan dio problema.
Njemačke banke u drugom su tromjesečju ponovno pooštrile kreditne standarde, pokazuje srpanjska anketa Bundesbanke. Potražnja velikih kompanija za kreditima porasla je, ponajprije zbog refinanciranja i restrukturiranja postojećeg duga.
Za sektor poslovnih nekretnina to je posebno važno.
Vlasnicima kojima dospijevaju krediti danas treba novi kapital po znatno drukčijim uvjetima nego prije nekoliko godina. Nekretnina koja je imala održivu financijsku konstrukciju uz vrlo niske kamateKamata je cijena uporabe tuđih novčanih sredstava. Kamate ... ne mora imati istu računicu kada refinanciranje postane skuplje.
Bundesbank upozorava da rizici povezani s financiranjem poslovnih nekretnina i dalje ostaju povišeni te mogu donijeti dodatne rezervacije za kreditne gubitke u bankarskom sektoru.
Tržište se sve više dijeli na pobjednike i gubitnike
Najnoviji pad cijena ne znači nužno da Njemačku čeka novi slom poslovnih nekretnina.
Ali pokazuje koliko je oporavak još uvijek krhak.
Kapital se vraća. Najamnine kvalitetnih ureda rastu. Dio tržišta ponovno privlači investitore. Istodobno raste broj praznih prostora, banke ostaju oprezne, a više kamate brzo se prelijevaju na vrijednost nekretnina.
Granica između pobjednika i gubitnika zato postaje sve jasnija.
Prije nekoliko godina gotovo je cijelo tržište raslo zahvaljujući jeftinom novcu. Danas nije dovoljno imati poslovnu zgradu na dobroj adresi.
Važno je koliko je moderna, koliko troši energije, tko je koristi i hoće li kompanije taj prostor trebati i za deset godina.
Njemačko tržište nekretnina možda se postupno oporavlja. No taj oporavak neće biti jednak za sve. Na tržištu koje je godinama raslo gotovo bez razlike, danas upravo kvaliteta odlučuje tko dobiva na vrijednosti, a tko je gubi.
