Nestašica je stanova na tržištu, barem kad je u pitanju Mostar. Teško je danas pronaći odgovarajući useljiv stan, stoga su kupci primorani kupiti stan u nekretninama čija gradnja još nije ni počela ili je tek u početnoj fazi. U tom je načinu kupnje ključno odabrati pouzdanog i kvalitetnog investitora. Događa se da se tim poslom bave i oni koji to nisu. Zato pri izboru investitora prvenstveno treba voditi računa o sigurnosti kupnje i investicije.
Sigurnosti izvedbe same građevine, kao i o garanciji kupcima da će zgrada biti dovršena na vrijeme i u roku. Važna je stavka prilikom kupnje i kapara. Naime visina kapare nije definirana zakonom, te je određuje isključivo investitor. Standardna praksa na tržištu je ugovaranje kapare u iznosu od 10 posto, no postoje slučajevi da investitori traže i do vrtoglavih 90 posto.
Neki od njih “love u mutnom”, a na što kupci trebaju posebno obratiti pozornost. U analizi tržišta, ali i kako kupiti stan u novogradnji nam pomaže Valentina Krešić, ovlašteni trgovac nekretninama u Agenciji NekretnineInn.
Novac isključivo davati provjerenim investitorima
Agencija NekretnineInn surađuje samo s provjerenim investitorima. Generalno, kupci nama kao agenciji povjeravaju svoj novac, obzirom da s nama sve dogovaraju, a predstavnika investitora upoznaju isključivo prilikom potpisa ugovora. Prilikom dogovora o suradnji mi vodimo računa o refrencama koje ima investitor. Provjerimo dosadašnje završene projekte, te bonitet. Također, razgovaramo i o načinu financiranja samog projekta. Ukoliko investitor nema razrađeno financiranje do kraja, te nema nekoliko varijanti i ovisi o prodaji, najčešće se ne upuštamo u suradnju, objašnjava nam Valentina Krešić. Tako savjetujem i kupce koji komuniciraju direktno s investitorima. Raspitajte se o referncama, načinu financiranja, te lokalnoj reputaciji samih investitora.
Mi kao Agencija nikako ne radimo kuporpodaju nekretnina u gotovini. Također, nikakav iznos novca se ne uzima prije nego što se potpiše ugovor kod notara. Naša agencija ima već uhodan proces. Ukoliko se radi o novogradnji, koja je u procesu gradnje, kupac izabere stan za koji je zainteresiran. Nakon toga se upoznaje s dinamikom gradnje, rokovima, materijalima koji će biti korišteni prilikom unutarnjeg uređenja. Nakon što potvrdi da su mu prihvatljivi svi elemnti gradnje, dogovara se potpis notarskog ugovora o kupnji nekretnine. Kod novogradnje se definira način plaćanja. Ovisno o dinamici, te fazi gradnje dogovara se u nekoliko jednakih anuiteta (najčešće pet ili šest). Posljednji se plaća prilikom useljenje u samu nekretninu, odnosno preuzimanja ključeva.
U našem slučaju, nikada ne tražimo od kupca plaćanje unaprijed u gotovini, većeg iznosa vrjednosti same nekretnine. Također, ne radimo s investitorima kod kojih dinamika gradnje nekretnina isključivo ovisi o novcu iz predprodaje.
Što se tiče same dokumentacije, postoje projekti kod kojih je zemljište na kojem se gradi novi stambeni objekt već pod hipotekomHipoteka je stvarno pravo na tuđoj stvari koja ovlašćuje ... banke za kredit investitora. To nije problem, ukoliko investitor transparentno navedeno komunicira budućem kupcu, pojašnjava Krešić. Uplate kupaca tada idu direktno na podračun banke, te se iznos financiranja smanjuje. Najčešće ista banka financira i investitora i kranjnje kupce nekretnina, te je navedeni proces poprilično jednostavan za krajnje kupce. Svakako i notar, prilikom potpisa ugovora, je u obvezi pojasniti krajnjem kupcu, ako je slučaj da postoji već teret na zemljištu.
Zanimalo nas je što ako se rokovi gradnje ne poštuju od strane investitora?
U našim slučajevima najčešće se to ne dešava. Ipak, postoje nepredviđene okolnosti, što smo svi skupa naučili prilikom Covid 19 pandemije. U našoj agenciji inzistiramo da se sve navede u kupoprodajnom ugovoru. Tako imamo članke po kojima investitor može raskinuti ugovor, ali i kupac. Također navedeni su eventualni penali ukoliko dođe do samog kašnjenja prilikom završetka gradnje objekta.
Stoga moj je savjet kupcima, da dobro razmisle trebaju li kupiti stan kod investitora koji zahtjevaju veće količine novca unaprijed bez ugovora. Onima koji vam nude ispod prosiječne cijene nekretnine u odnosu na tržište, te onih koji nude izrazito kratkre rokove gradnje i useljenja, za kraj savjetuje Valentina Krešić, ovlašteni trgovac nekretninama u Agenciji NekretnineInn.
