Kredit od 200.000 eura za kupnju stana na Malti i isti takav kredit u Latviji financiraju se u istoj valuti i pod okriljem iste Europske središnje banke. Ipak, mjesečna rata razlikuje se za više od 200 eura, a ukupna razlika tijekom otplate doseže gotovo 50.000 eura.
Na prvi pogled to djeluje nelogično. No još je zanimljivije što se Bosna i Hercegovina, iako nije članica eurozone, danas po kamatnim stopamaKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... nalazi bliže europskom prosjeku nego pojedinim državama monetarne unije.
Istodobno, građani BiH suočavaju se s problemom koji je postao veći od samih kamata – sve težom dostupnošću stanovanja.
Jedna monetarna politika, različita cijena novca
Prosječna kamatna stopa na nove stambene kredite u eurozoni trenutno iznosi oko 3,43 posto.
Iza tog prosjeka kriju se velike razlike. Na Malti prosječna kamata iznosi 2,08 posto, u Hrvatskoj 2,95 posto, a u Sloveniji 2,99 posto. S druge strane, Latvija bilježi 4,18 posto, Estonija 4,05 posto, dok je i Njemačka iznad europskog prosjeka s kamatom od 3,84 posto.
Razlog nije samo monetarna politika Europske središnje banke. Ključnu ulogu imaju struktura tržišta, konkurencija među bankama i način na koji su krediti ugovoreni.
U baltičkim državama dominiraju krediti s promjenjivim kamatnim stopama pa se promjene referentnih stopa brzo prenose na građane. U Hrvatskoj i Sloveniji posljednjih godina prevladavaju krediti s fiksnim kamatamaKamata je cijena uporabe tuđih novčanih sredstava. Kamate ..., što kućanstvima pruža veću sigurnost i predvidljivost.
To pokazuje da eurozona nije jedinstveno tržište stambenih kredita nego skup različitih nacionalnih sustava koji funkcioniraju pod zajedničkim monetarnim okvirom.
BiH je bliže europskom prosjeku nego što mnogi misle
Iako nije članica eurozone, Bosna i Hercegovina tijekom 2026. bilježi kamatne stope koje su vrlo blizu europskom prosjeku.
Ponude vodećih banaka pokazuju da se fiksne kamatne stope na stambene kredite uglavnom kreću između 3,4 i 4 posto, dok pojedini krediti s promjenjivim stopama prelaze pet posto.
To znači da građani BiH za financiranje kupnje nekretnine često plaćaju sličnu cijenu kapitala kao stanovnici brojnih država eurozone.
Takav rezultat nije slučajan. Bankarski sektor u BiH posljednjih godina karakteriziraju visoka likvidnost, snažna depozitna baza stanovništva i relativno konzervativna kreditna politika. Upravo zato domaće tržište nije doživjelo snažan rast troškova financiranja kakav je zabilježen u nekim europskim zemljama nakon ciklusa podizanja kamata.
No upravo tu počinje najveći paradoks domaćeg tržišta nekretnina.
Kamata više nije najveći problem
Dok se u eurozoni raspravlja o tome iznosi li kamata tri ili četiri posto, sve veći broj građana BiH postavlja drukčije pitanje.
Mogu li si uopće priuštiti stan?
Prosječna cijena novih stanova u BiH u prvom kvartalu 2026. dosegnula je 3.701 KM po četvornom metru. Na pojedinim lokacijama u Sarajevu i Mostaru novogradnja se prodaje i za više od 4.500 KM po četvornom metru.
Stan od 80 četvornih metara danas tako može koštati između 300.000 i 360.000 KM.
Kupac pritom često mora osigurati između 60.000 i 90.000 KM vlastitog učešća prije nego što banka uopće odobri kredit.
Za velik broj mladih obitelji upravo je taj iznos postao najveća prepreka ulasku na tržište nekretnina.
Nekretnine rastu brže od plaća
Posljednjih godina cijene stanova i kuća u BiH rastu znatno brže od primanja građana.
Prema procjenama S&P Globala, realne cijene stambenih nekretnina porasle su približno 28 posto između kraja 2022. i kraja 2025. godine, čime se BiH svrstala među najbrže rastuća tržišta srednje i istočne Europe.
Podaci Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove pokazuju da je prosječna cijena stanova u Federaciji BiH tijekom 2025. godine porasla dodatnih 23 posto u odnosu na prethodnu godinu.
Još je zanimljiviji podatak Međunarodnog monetarnog fonda prema kojem su cijene nekretnina u BiH između 2019. i 2023. porasle čak 55 posto.
Takav rast mijenja cijelu ekonomsku računicu kupnje nekretnine.
Kada vrijednost stana u nekoliko godina poraste za desetke tisuća maraka, razlika od nekoliko desetinki postotnog boda na kamatnoj stopi postaje manje važna od same cijene nekretnine.
Zato se pitanje dostupnosti stanovanja danas sve manje svodi na cijenu kredita, a sve više na odnos između cijene kvadrata i visine primanja.
Tržište više ne pokreću samo kupci koji trebaju dom
Dodatni pritisak dolazi sa strane potražnje.
Značajan dio kupaca nekretnina u BiH i dalje dolazi iz dijaspore ili kupnju financira vlastitom štednjomU ponudama kreditnih institucija postoje različiti oblici i.... Za razliku od kupaca koji ovise o kreditima, takvi investitori manje reagiraju na promjene kamatnih stopa.
To objašnjava zašto rast kamata posljednjih godina nije značajnije usporio tržište.
Istodobno, sve više građana nekretnine promatra kao oblik očuvanja vrijednosti kapitala. U okruženju neizvjesnih financijskih tržišta i relativno skromnih prinosa na štednju, stanovi i kuće postaju investicijska imovina jednako koliko i mjesto stanovanja.
Takva kombinacija održava snažnu potražnju i dodatno podupire rast cijena.
Stručnjaci ne očekuju značajniji pad cijena
Iako se posljednjih mjeseci često postavlja pitanje približava li se tržište vrhuncu, procjene stručnjaka ne idu u smjeru značajnijeg pojeftinjenja nekretnina.
Ekonomist Admir Čavalić izjavio je nedavno za Forbes BiH da se prije može očekivati stabilizacija nego ozbiljniji pad cijena stanova i kuća.
Takva procjena dobro se uklapa u kretanja na tržištu.
Istodobno, broj izdanih građevinskih dozvola u BiH početkom 2026. porastao je za više od 60 posto, što pokazuje da investitori i građevinske kompanije i dalje očekuju snažnu potražnju za novim stambenim projektima.
Drugim riječima, tržište trenutačno ne šalje signale značajnijeg hlađenja.
Najvažnija poruka za građane i gospodarstvo
Priča o različitim kamatama u eurozoni pokazuje da ni zajednička valuta ne znači jedinstvenu cijenu novca.
No za Bosnu i Hercegovinu važniji je drugi zaključak.
Građani BiH danas nemaju problem ekstremno skupih stambenih kredita. Imaju problem što cijene nekretnina rastu brže od njihovih prihoda.
To nije samo pitanje tržišta nekretnina. To je pitanje demografije, mobilnosti radne snage, razvoja gradova i dugoročne kvalitete života.
Dok građani Latvije i Malte uspoređuju kamatne stope, sve veći broj obitelji u BiH pokušava pronaći odgovor na puno teže pitanje – kako kupiti stan čija cijena raste brže od njihove mogućnosti da ga financiraju.
Zbog toga će budućnost tržišta stanovanja manje ovisiti o odlukama središnjih banaka, a više o tome hoće li se povećati ponuda stanova, razvijati nova naselja i stvoriti uvjeti da rast plaća prati rast cijena nekretnina.
Jer za većinu građana BiH najveći trošak više nije kamata.
Najveći trošak postao je sam kvadrat.
⇛ Pri preuzimanju sadržaja obvezno navesti izvor i postaviti poveznicu na originalni članak.
