Tko god je 1998. kupio kilogram zlata, danas bilježi porast vrijednosti od oko 750 posto. S druge strane, vlastita sredstva uložena u kupnju nekretnine porasla su deseterostruko.
Cijena zlata u posljednjih dvanaest mjeseci dosegla je nove rekordne razine, što je razveselilo investitore. Međutim, gledajući dugoročno, kupci nekretnina nemaju razloga skrivati se u sjeni ovog plemenitog metala.
Nekretnine se s razlogom nazivaju “betonskim zlatom”, što potvrđuje i trenutna usporedba. Tko god je 1998. kupio kilogram zlata za 13.600 franaka, danas tu zlatnu polugu može prodati za oko 116.000 franaka. To predstavlja porast vrijednosti od 750 posto.
Za mnoge vlasnike nekretnina, učinak u istom razdoblju bio je još povoljniji. Tipična obiteljska kuća u Europi tada je, prema podacima konzultantske kompanije za nekretnine, koštala oko 700.000 eura. Prema kriterijima ove konzultantske kompanije, tipična kuća u, primjerice, Švicarskoj, ima pet soba, nešto više od 140 četvornih metara stambenog prostora i nalazi se na parceli od oko 500 četvornih metara. Danas takva kuća, u prosjeku u cijeloj zemlji, vrijedi oko 1,8 milijuna eura.
Kako nekretnine bliješte više od samog zlata
Prilikom kupnje 1998. godine kupac je morao osigurati vlastita sredstva u iznosu od najmanje 122.000 franaka. Ako se uzme u obzir porast vrijednosti kuće do danas, sada postoji vlasnički ulog u nekretnini vrijedan oko 1,2 milijuna franaka. Prema ovom izračunu, porast vrijednosti iznosi čak 900 posto. Drugim riječima, uloženi vlasnički ulog se učetverostručio – točnije, povećao se deset puta. U ovom izračunu, “betonsko zlato” očito nadmašuje pravo zlato kada je u pitanju stvaranje imovine.
Razlog ogromnog porasta vrijednosti obiteljskih kuća leži u efektu poluge. Kada se nekretnina financira s 20 posto vlastitih sredstava i 80 posto tuđeg kapitala (kredita), povećanje vrijednosti odnosi se na svih 100 posto vrijednosti nekretnine. Dakle, peterostruki učinak poluge djeluje na uloženi kapital. Budući da malo tko može kupiti kuću ili stan bez hipoteke, većina vlasnika nekretnina zapravo profitira od ovog mehanizma.
Učinak poluge također povećava rizik
Kod zlata, s druge strane, povećanje vrijednosti od 10 posto donosi investitoru upravo tih 10 posto profita – osim ako se ne koriste financijski proizvodi s polugom, koji nose znatno veći rizik. Jer, u slučaju pada cijene, poluga djeluje i u suprotnom smjeru i nesrazmjerno brzo “jede” vlastiti kapital.
Sličan rizik postoji i pri kupnji kuće s visokim dugom. Iako cijene kuća u Švicarskoj gotovo kontinuirano rastu od 1998. i smatraju se manje nestabilnima u usporedbi s drugim ulaganjima, to ne znači da se trend ne može promijeniti. Ako bi vrijednost kuće pala za 10 posto, a udio vlasničkog kapitala bio 20 posto, polovica tog vlasničkog kapitala bi bila izgubljena. Banka bi tada brzo zatražila dodatna sredstva od vlasnika. Tko god ih ne može osigurati, bio bi prisiljen prodati nekretninu – i to s gubitkom.
