Svi se nadaju da će zbog rasta kamataKamata je cijena uporabe tuđih novčanih sredstava. Kamate ... i pesimizma potrošača u eurozoni uskoro početi osjetno padati cijene kvadrata stanova u Hrvatskoj. No pućeni tržišni analitičari poručuju da se ne trebaju previše nadati.
Iako je ovakav trend očekivan u zemljama EU, a već je započeo i na zapadnim razvijenim tržištima. U Hrvatskoj se zbog specifičnih okolnosti još neko vrijeme ne očekuju dramatične korekcije. A ako cijene i počnu padati, to će biti znatno sporije od prosjeka EU .
Izvješće o stabilnosti Europske središnje banke (ECB)
U novom Izvješću o stabilnosti Europske središnje banke (ECB) u kojem, među ostalim, upozoravaju da bi cijene stanova u eurozoni mogle kaotično pasti, budući da stanovi zbog visokih kamata postaju nedostupni građanima i neprivlačni investitorima.
To je jedan od nekoliko rizika istaknutih u analizi financijske stabilnosti ECB-a, s višim troškovima posuđivanja i sporijim gospodarskim rastom koji štete poduzećima i kućanstvima. Naime, ECB od prošlog srpnja dizanjem kamatnih stopa pokušava obuzdati inflacijuInflacija je povećanje opće razine cijena u određenom vre.... Čini se da će u svojoj striktnoj monetarnoj politici ustrajati i sljedećih mjeseci. Najoštriji porast kamatnih stopa unatrag nekoliko desetljeća sada se počinje osjećati na tržištu nekretnina. Koje je doživjelo procvat tijekom desetljeća dostupnih i povoljnih kredita.
“Gledajući unaprijed, pad cijena nekretnina mogao bi postati kaotičan. Budući da rastuće kamatne stopeKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... na nove hipotekarne zajmove sve više ugrožavaju njihovu dostupnost i povećavaju kamatni teret na postojeće hipotekarne zajmove”, upozorio je ECB.
To se posebno odnosi na zemlje u kojima prevladavaju hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom. Poput Portugala, Španjolske i baltičkih zemalja.
ECB je također upozorio da bi regije u kojima su institucionalni ulagači zauzeli velike pozicije na tržištu stambenih nekretnina mogle pretrpjeti veći udarac ako se kapital povuče. To zauzvrat uključuje Berlin, dijelove zapadne Njemačke i velike gradove kao što su Pariz, Madrid, Lisabon i Dublin.
Gdje je Hrvatska?
Porast kamata označava početak nove ere – ere skupljeg novca. Traženi prinosiPrinos (engl. Yield) se odnosi na zaradu ostvarenu na ulagan... i diskontne stope rastu, dok cijene imovine proporcionalno padaju. Kombinacija visokih cijena (rezultat prethodnog razdoblja) i viših troškova financiranja čini nekretnine manje dostupnima, što dovodi do pada potražnje. Smanjenje potražnje rezultira korekcijom cijena.
Osim toga, strani kupci već duže vrijeme pokazuju značajan interes za Hrvatsku. Ulazak Hrvatske u Schengen i eurozonu dodatno je potaknuo taj interes. Pa je stranim kupcima olakšao kupnju nekretnina koje su za njih još uvijek relativno pristupačne.
Statistika Eurostata, koja je nedavno objavila podatke o broju izdanih građevinskih dozvola u 2022. godini, pokazuje da Hrvatska “kasni” s novogradnjom. No Hrvatska je među europskim zemljama koje su zabilježile porast broja građevinskih dozvola u 2022. godini. S obzirom da je na trećem mjestu po rastu broja izdanih građevinskih dozvola u prošloj godini, Hrvatska je među devet europskih zemalja koje su prošle godine zabilježile rast u tom segmentu i iskače iz prosjeka EU. Naime, nakon porasta izdanih građevinskih dozvola za prosječno 15 posto u 2021. godini na krilima optimizma sa slabljenjem pandemije covida. Aktivnost na razini EU lani je pala u prosjeku za pet posto, dok Hrvatska “stvara gore”.
Naime, ni volumeni ni broj građevinskih dozvola u Hrvatskoj još se nisu vratili na razdoblje prije velike krize 2008. Istovremeno, ukupni investicijski volumeni u transakcijama na našem tržištu u 2022. bili su 40 posto manji nego u 2021. Prvenstveno zato što nemamo dovoljno investicijskih proizvoda u nekretninskom poslu u odnosu na aktivni kapital koji je spreman ući u nekretnine.
Utjecaj turizma
Turistička aktivnost, ponajviše privatnog smještaja, još je jedan čimbenik koji utječe na cijene stambenih kvadrata u Hrvatskoj. Što je dokazao Ekonomski institut u Zagrebu u svom projektu TourCro. Koji je proveo u suradnji s kolegama sa Sveučilišta u Dubrovniku i Institut za turizam..
Pokazalo se da što je veći udio stambenih jedinica u turističkom najmu u ukupnom broju stambenih jedinica prosječne jedinice lokalne samouprave. To su cijene stambenog prostora veće. Što je još važnije, povećanje broja stambenih jedinica za turistički najam ne samo da podiže cijene stanovanja u jedinici lokalne samouprave u kojoj se turistički najam odvija. Već se učinak tog povećanog broja stambenih jedinica za turistički najam prelijeva prvo na susjedne lokalne jedinice, tj. a potom i na cijelu državu .
To znači da povećanje privatnog turističkog smještaja ne povećava samo cijenu stambenog prostora u lokalnim jedinicama koje se bave turizmom. Nego i u ostalim lokalnim jedinicama, bilo da je riječ o priobalnim, bilo kontinentalnim, koje s turizmom nemaju nikakve veze i koje od tog turizma nemaju nikakve izravne koristi.
Analitičari i dalje smatraju da je naše tržište trenutno na samom kraju ciklusa ekspanzije, te da će postupno prijeći u fazu hlađenja. No neće se sve moći staviti pod isti nazivnik, piše N1.
