Cijene stambenih nekretnina u Europskoj uniji u drugom tromjesečju 2026. bile su 4,7 posto više nego godinu ranije. U europodručju porasle su 4 posto. Istodobno je u BiH prosječna cijena prodanog novog stana porasla 5,2 posto, na 3.311 KM po četvornom metru.
Te dvije stope ne mjere isto. Eurostat prati transakcijske cijene novih i postojećih stambenih nekretnina koje kupuju kućanstva. Podaci Agencije za statistiku BiH odnose se na prodane nove stanove. Zato ih ne treba koristiti za izravno rangiranje brzine rasta cijena u EU i BiH.
U BiH je godišnja stopa rasta prosječne cijene prodanog novog stana znatno niža nego u prvom tromjesečju. Prodaja pritom nije usporila: u drugom tromjesečju prodano je 1.160 novih stanova, 34,3 posto više nego godinu ranije.
Europski prosjek skriva vrlo različita tržišta
Prema najnovijim podacima Eurostata, cijene stambenih nekretnina u EU porasle su 1,2 posto prema prvom tromjesečju. U europodručju kvartalni rast iznosio je 1,1 posto.
Godišnja stopa rasta u EU pritom je usporila. U prvom tromjesečju iznosila je 5,1 posto, a u drugom 4,7 posto. U europodručju smanjena je s 4,6 na 4 posto.
Iza europskog prosjeka razlike su mnogo veće. Portugal je zabilježio godišnji rast cijena od 16,5 posto, Bugarska 15,5 posto, a Litva 14,3 posto. Na drugoj strani, cijene su pale 2,7 posto u Finskoj, 2,2 posto u Luksemburgu i 0,8 posto u Francuskoj.
Usporavanje na razini EU zato ne znači da se sva nacionalna tržišta hlade.
Cijene stanova rastu brže od najamnina
Razlika se vidi i između kupnje i najma. Eurostatovi podaci o cijenama stanovanja i najamninama pokazuju da su najamnine u EU u drugom tromjesečju bile 3 posto više nego godinu ranije. Cijene stambenih nekretnina u istom su razdoblju porasle 4,7 posto.
Kvartalna razlika ide u istom smjeru. Cijene nekretnina porasle su 1,2 posto, a najamnine 0,7 posto.
U BiH cijena usporava, prodaja raste
Prosječna cijena prodanog novog stana u BiH u drugom tromjesečju iznosila je 3.311 KM po četvornom metru, pokazuju podaci Agencije za statistiku BiH. To je 5,2 posto više nego godinu ranije i 7,3 posto iznad prosječne cijene ostvarene tijekom 2025.
Početkom godine slika je bila drukčija. U prvom tromjesečju prosječna cijena iznosila je 3.701 KM po četvornom metru i bila je 20,4 posto viša nego godinu ranije. Taj smo rast ranije analizirali i kroz pitanje koliko se udaljavaju cijene stanova i mogućnosti kupaca u BiH.
Prosječna ostvarena cijena po četvornom metru bila je u drugom tromjesečju oko 10,5 posto niža nego u prvom. Taj pomak ne znači da su usporedive nekretnine u tri mjeseca pojeftinile toliko. BHAS objavljuje prosječnu cijenu prodanih novih stanova, na koju može utjecati struktura prodaje u pojedinom tromjesečju.
Prodaja istodobno nije oslabila. U drugom tromjesečju prodano je 1.160 novih stanova, 34,3 posto više nego godinu ranije. Njihova ukupna korisna površina iznosila je 65.606 četvornih metara i porasla je 44,5 posto.
Što čini cijenu od 3.311 KM po kvadratu
BHAS objavljuje i strukturu prosječne cijene novog stana. Od ukupnih 3.311 KM po četvornom metru, na građevinsko zemljište odnosilo se 360 KM.
Troškovi gradnje i dobit izvođača činili su 2.052 KM, odnosno oko 62 posto cijene. Preostalih 899 KM odnosilo se na ostale troškove, uključujući PDV.
Istodobno je indeks proizvođačkih cijena u stanogradnji porastao 1,2 posto prema prvom tromjesečju. Iz vrijednosti BHAS indeksa proizlazi da su proizvođačke cijene bile približno 4,5 posto više nego u drugom tromjesečju 2025.
Slične godišnje stope ne znače da je rast troškova gradnje sam po sebi uzrokovao rast prodajnih cijena.
Prodaja raste brže od broja završenih stanova
Podaci o gradnji daju još jedan dio slike. U drugom tromjesečju završena su 334 stana, 7 posto manje nego godinu ranije. Njihova ukupna površina ipak je porasla 18,5 posto, na 21.676 četvornih metara.
Na kraju tromjesečja bilo je 6.007 nezavršenih stanova, 12,9 posto manje nego godinu ranije, prema podacima BHAS-a o stambenoj gradnji.
U prvih šest mjeseci slika je nešto drukčija. Prema kumulativnim podacima o stambenoj gradnji, završeno je 1.305 stanova, 2,5 posto više nego u istom razdoblju prošle godine.
Broj prodanih i broj završenih stanova nemaju isti statistički obuhvat, pa ih ne treba tumačiti kao izravnu mjeru odnosa ponude i potražnje.
CBBiH zasad ne vidi signal špekulativnog balona
Širi kontekst daje analiza tržišta nekretnina Centralne banke BiH. CBBiH navodi da su tijekom 2025. bili vidljivi znakovi blage stagnacije, ali prvi podaci za 2026. upućuju da je riječ bila o kratkoročnoj korekciji.
Razlika između segmenata postojala je i prošle godine. Prosječna ponderirana cijena novogradnje u 2025. porasla je 5,2 posto, dok je kod starogradnje rast iznosio 11,5 posto.
CBBiH pritom navodi da dostupni podaci za 2025. i početak 2026. ne upućuju na povećan rizik za financijsku stabilnost kroz stvaranje špekulativnog cjenovnog balona.
Što ovi podaci znače za kupca
Pad prosječne cijene novogradnje s 3.701 KM u prvom na 3.311 KM po četvornom metru u drugom tromjesečju nije dovoljan razlog za zaključak da je stan koji kupac razmatra pojeftinio desetak posto. Prosjek se mijenja i s vrstom stanova koji su u određenom razdoblju prodani.
Kupcu je zato korisnija usporedba konkretne nekretnine s usporedivim stanovima na istoj lokaciji, uz ukupnu cijenu financiranja ako se kupnja plaća kreditom. Podaci o broju prodanih stanova daju dodatni kontekst: prodaja novogradnje u BiH u drugom tromjesečju porasla je 34,3 posto unatoč tome što su cijene ostale iznad prošlogodišnjih.
Za odluku o kupnji zato nema dovoljno podloge ni u jednoj stopi rasta ni u jednom prosjeku cijene po kvadratu. Važnije je utvrditi koliko konkretan stan odstupa od usporedivih nekretnina i koliko će stvarno koštati nakon kamataKamata je cijena uporabe tuđih novčanih sredstava. Kamate ... i ostalih troškova financiranja.
Autor: financa.ba
Prilikom preuzimanja obvezno navesti izravni link na članak.
