Kratkoročni najam u EU neće biti zabranjen, ali gradovi bi trebali dobiti čvršću pravnu osnovu za njegovo ograničavanje. Europska komisija priprema zakon koji bi lokalnim vlastima omogućio intervenciju ondje gdje turistički apartmani ozbiljno smanjuju ponudu stanova za stanovnike.
Bruxelles pokušava riješiti problem koji se godinama seli između gradskih vijećnica i sudnica.
Amsterdam, Pariz, Berlin i Firenca već ograničavaju kratkoročno iznajmljivanje kroz licence, prostorna pravila ili maksimalan broj noćenja. Barcelona je otišla najdalje: do kraja 2028. ne želi obnoviti približno 10.000 dozvola za turističke apartmane.
Gotovo svaka stroža mjera, međutim, otvara isto pitanje. Smije li grad ograničiti vlasnika nekretnine i slobodu pružanja usluga kako bi zaštitio stanovanje?
Novi europski okvir trebao bi ponuditi jasniji odgovor.
EU ne zabranjuje Airbnb
Europska komisija planira tijekom 2026. predložiti Akt o priuštivom stanovanju, kojim bi lokalne vlasti dobile jasniju osnovu za djelovanje u područjima pod snažnim stambenim pritiskom.
Akt ne bi odredio jedinstven broj dana tijekom kojih se stan smije iznajmljivati niti bi zabranio Airbnb na razini Unije. Umjesto toga, trebao bi utvrditi kada gradovi i regije mogu uvoditi mjere prilagođene lokalnim okolnostima.
To može uključivati licenciranje, ograničavanje broja noćenja, zaustavljanje novih dozvola u pojedinim četvrtima ili različita pravila za vlasnika koji povremeno iznajmljuje vlastiti dom i kompaniju koja upravlja desecima apartmana.
Bruxelles, dakle, neće odlučivati koliko apartmana smije imati Dubrovnik ili Amsterdam. Trebao bi jasnije odrediti kada lokalna vlast smije intervenirati i kojim dokazima mora opravdati odluku.
Kratkoročni najam u EU: Mali udio skriva lokalni problem
Objekti za kratkoročni najam čine približno 1,2 posto ukupnog stambenog fonda EU-a, pokazuju podaci Europske komisije koje je objavio Financial Times.
Taj prosjek skriva ekstremnu koncentraciju.
U turističkim destinacijama poput Sorrenta, Fuerteventure i Dubrovnika kratkoročnom najmu može pripadati do petine stambenog fonda. Kada se svaki peti stan usmjeri prema gostima, posljedice više nisu ograničene na turizam.
Smanjuje se ponuda dugoročnog najma, mijenja struktura stanovništva, a zaposlenicima u hotelima, restoranima, školama i javnim službama postaje sve teže živjeti blizu radnog mjesta.
To ne znači da je kratkoročni najam jedini uzrok stambene krize. Nedovoljna gradnja, skupi krediti, rast troškova, ulaganje kapitala u nekretnine i velik broj praznih stanova također ograničavaju ponudu.
Platforme zato osporavaju tvrdnju da su glavni izvor problema. Airbnb ističe da je približno petina stanova u EU-u prazna te upozorava na ekonomske koristi koje turizam donosi lokalnim zajednicama.
Broj praznih stanova, ipak, ne otkriva nalaze li se oni ondje gdje ljudi traže dom, jesu li useljivi niti zašto nisu dostupni na tržištu. Kao što ni europski prosjek kratkoročnog najma ne pokazuje što se događa u središtu Dubrovnika.
Gradovi će ograničenja morati dokazati
Sud Europske unije već je 2020. potvrdio da manjak stanova može opravdati uvođenje sustava prethodnih dozvola za kratkoročno iznajmljivanje.
Takve mjere moraju biti nužne, razmjerne problemu i prilagođene lokalnim okolnostima. Upravo procjena što je razmjerno stvara najveću pravnu nesigurnost.
Ograničenje koje je opravdano u povijesnom središtu turističkog grada ne mora biti opravdano u njegovu predgrađu. Potpuna zabrana ne može se braniti istim argumentima kao obveza registracije. Ni povremeni iznajmljivač ne može se automatski izjednačiti s profesionalnim operatorom.
Novi zakon zato gradovima neće dati neograničenu slobodu. Dat će im okvir unutar kojeg bi njihove mjere lakše mogle izdržati sudsku provjeru.
Podaci postaju temelj regulacije
Prvi dio europskog sustava već postoji.
Od 20. svibnja 2026. primjenjuje se Uredba EU-a 2024/1028 o prikupljanju i razmjeni podataka o kratkoročnom smještaju. Ona omogućuje uvođenje registracijskih brojeva te uređuje razmjenu podataka između platformi i nadležnih tijela.
Uredba ne određuje koliko noćenja grad smije dopustiti. Njezina je uloga osigurati pouzdanije podatke o tome tko iznajmljuje, gdje se nekretnina nalazi i koliko se intenzivno koristi.
Podaci će pokazati gdje problem postoji, a novi akt trebao bi odrediti koje su intervencije dopuštene.
Grad će tako najprije morati izmjeriti stambeni pritisak, a zatim dokazati da odabrano ograničenje odgovara njegovu stvarnom razmjeru. Bez podataka regulacija lako postaje politička procjena. S njima može postati ciljana ekonomska mjera.
Hrvatska će biti među najizloženijima
Za Hrvatsku je rasprava posebno važna jer se sukob turističkog rasta i stanovanja najjasnije vidi na obali.
Dubrovnik je već u europskom vrhu prema koncentraciji kratkoročnog najma. Sličan pritisak osjećaju Split i druga turistička središta u kojima je stan istodobno dom, investicija i turistički kapacitet.
Novi europski okvir mogao bi hrvatskim gradovima olakšati donošenje lokalnih pravila. Neće, međutim, ukloniti potrebu za dokazivanjem opravdanosti svake mjere.
Vraćanje dijela apartmana u dugoročni najam može ublažiti pritisak, ali ne može nadomjestiti nedostatak novih stanova.
Što ovaj model znači za BiH?
Akt o priuštivom stanovanju neće se izravno primjenjivati u Bosni i Hercegovini. Europski pristup ipak može biti važan za Sarajevo, Mostar i Neum.
BiH još nema usporedive i redovito ažurirane podatke koji bi pokazali koliki dio stambenog fonda po gradovima završava u kratkoročnom najmu. Zbog toga nije moguće pouzdano tvrditi koliko platforme utječu na lokalne najamnine.
Istodobno su domaće vlasti već otvorile pitanje poslovanja Bookinga i Airbnba, ponajprije zbog registracije iznajmljivača, poreza i sive ekonomije. Najavljena regulacija digitalnih platformi u BiH pokazuje da kratkoročni najam više nije samo turističko pitanje.
Europski model nudi jasan redoslijed: registrirati smještaj, prikupiti podatke, utvrditi područja pod pritiskom i tek tada birati mjere.
Pravo pitanje zato nije treba li zabraniti Airbnb. Pitanje je može li grad dokazati da mu turistički najam oduzima stanove – i odabrati ograničenje koje rješava problem bez kažnjavanja svih iznajmljivača.
