Tijekom 2025. godine tema kupnje stanova među mladima u Bosni i Hercegovini i Hrvatskoj ponovno je došla u fokus zbog kombinacije rasta cijena i pada broja transakcija.
U BiH je zabilježen pad kupoprodaja nekretnina u odnosu na prethodnu godinu, dok su cijene kvadrata u gradovima poput Sarajeva i Mostara ostale visoke, što mladima dodatno otežava dolazak do prve nekretnine.
Sličan trend bilježi i Hrvatska, gdje je broj prodanih nekretnina smanjen, a cijene stanova u pojedinim sredinama prelaze 4.000 eura po kvadratu. U takvim okolnostima sve veći broj mladih odgađa kupnju, ostaje dulje živjeti s roditeljima ili traži alternativna rješenja poput renoviranja naslijeđenih nekretnina.
Tržište nekretnina u Mostaru i Hercegovini posljednjih godina bilježi stabilan rast potražnje, potaknut statusom studentskog grada, razvojem turizma, blizinom Jadrana te sve snažnijim ulaganjima dijaspore. Iako cijene postupno rastu, Mostar i dalje nudi povoljnije uvjete u odnosu na veće gradove u BiH i obalne destinacije.
Koliko danas vrijedi kvadrat u Mostaru i Hercegovini, za Bljesak.info rekla je Valentina Krešić iz agencije NekretnineINN.
Mostar u fokusu: Mali stanovi diktiraju tempo tržišta
Najdinamičniji dio tržišta čine stanovi, osobito oni između 30 i 65 četvornih metara, posebno u blizini sveučilišta. U užem gradskom području cijene korištenih stanova u prosjeku se kreću od 3.000 do 3.200 KM po m², dok dobro uređeni manji stanovi dosežu i 4.000 KM po m². Novogradnja se prodaje između 4.500 i 5.000 KM po m².
Kuće su, prema riječima agentice, tržišno zahtjevnije. Prosječna cijena korištenih kuća kreće se oko 2.200 KM po m². Većina ih se nalazi u prigradskim naseljima, često su veće površine (250 m² i više), što usporava promet. “Stanovi su daleko likvidniji i brže pronalaze kupca, posebno manji i funkcionalni”, rekla je za Bljesak.info Krešić.
Najam prati rast cijena: Potražnja ne jenjava
Garsonjere se u Mostaru iznajmljuju za 400 do 700 KM mjesečno, jednosobni stanovi za 600 do 900 KM, dvosobni za 800 do 1.200 KM, dok veći stanovi dosežu 2.000 KM mjesečno. Manji i funkcionalni stanovi imaju višu cijenu po kvadratu jer su najtraženiji među studentima i mlađim parovima.
“Potražnja za manjim stanovima i dalje je najizraženija, osobito u blizini fakulteta i centra grada”, rekla je za Bljesak.info Krešić, dodajući kako tržište i dalje pokazuje stabilnost unatoč rastu cijena.
Hercegovina podijeljena: Od stabilnih sredina do turističkih skokova
Konjic i Posušje: Umjeren rast bez iznenađenja
U Konjicu korišteni stanovi stoje između 2.000 i 2.400 KM po m², dok je novogradnja oko 3.000 KM. Slične su cijene i u Posušju – korišteni stanovi 2.200 do 2.500 KM, a novogradnja oko 3.000 KM po m². Kuće su u pravilu do 2.000 KM po m².
Međugorje i Ljubuški: Turizam kao glavni pokretač
U Međugorju novogradnja doseže 4.000 do 5.000 KM po m², dok su korišteni stanovi oko 3.000 KM. Kuće se prodaju u prosjeku za 2.300 KM po m².
Ljubuški je povoljniji – korišteni stanovi kreću se između 1.700 i 2.000 KM po m², a novogradnja oko 3.200 KM. Kuće su u prosjeku 1.700 KM po m².
Čapljina i Grude: Još uvijek među pristupačnijima
U Čapljini novogradnja se prodaje između 2.800 i 3.000 KM po m², dok su korišteni stanovi 2.000 do 2.400 KM. Kuće su oko 1.800 KM po m².
Grude nude sličan raspon – korišteni stanovi 1.800 do 2.200 KM, novogradnja do 3.000 KM, a kuće u prosjeku 1.700 KM po m².
Neum – najskuplji kvadrat na jugu
Neum je tržišno najdinamičniji i najskuplji. Korišteni stanovi za život (dvosobni i trosobni) kreću se od 2.800 do 3.000 KM po m². Manji apartmani do 50 m² dosežu i 5.000 KM po m². Novogradnja ide do 7.000 KM, a luksuzni apartmani oglašavaju se i po 10.000 KM po m².
Prema riječima agentice, potražnja je velika, osobito za manjim stanovima, dok je za luksuzne projekte neizvjesno u kojoj se mjeri realiziraju po traženim cijenama.
Livno i Tomislavgrad: Rast koji mijenja lokalnu sliku
Prema dostupnim tržišnim informacijama za 2025. godinu, u Tomislavgradu se cijene novogradnje kreću u rasponu od približno 2.200 do 3.000 KM po četvornom metru, pri čemu se u pojedinim projektima prosjek približava razini od oko 2.900 KM po m², ovisno o lokaciji i opremljenosti. S druge strane, Livno bilježi više cijene – korišteni stanovi u prosjeku se prodaju oko 2.500 KM po m², dok se novogradnja kreće između 3.800 i 4.000 KM po četvornom metru.
Kreditna matematika: Koliko stvarno košta 50 kvadrata?
Ako mlada osoba želi podići stambeni kredit za prosječan stan od 50 četvornih metara u novogradnji, prema prosječnoj cijeni kvadrata u Federaciji BiH (3.073 KM/m² u prvom polugodištu 2025. godine), potrebno joj je najmanje 153.650 KM. Prosječna kamatna stopa za hipotekarne kredite dulje od deset godina, prema podacima Centralne banke BiH, u listopadu 2025. iznosila je 3,8 posto. Ako bi kredit otplaćivala 15 godina, mjesečna rata iznosila bi oko 1.120 KM.
U slučaju otplate istog iznosa na 20 godina, mjesečna rata iznosila bi 914 KM, dok bi na 25 godina iznosila 793 KM. I u tom slučaju riječ je o više od polovice prosječnih mjesečnih primanja mladih, pa se postavlja pitanje koliko bi im sredstava ostalo nakon podmirenja osnovnih troškova poput režija i hrane.
Također se otvara pitanje bi li banke, uz takvo kreditno opterećenje plaće, uopće odobrile kredit. Ovaj primjer temelji se na službenim prosječnim cijenama novogradnje u FBiH te prosječnim kamatnim stopamaKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... za dugoročne hipotekarne kredite. Konkretni uvjeti financiranja razlikuju se od banke do banke, dok cijena nekretnine ovisi o više čimbenika, poput lokacije, mikrolokacije, kvalitete gradnje i dodatnih sadržaja.
Kod kupnje stana u starogradnji situacija je tek neznatno povoljnija, no pojavljuju se dodatni troškovi poput poreza na promet nekretnina te troškova renoviranja.
