U Hrvatskoj su cijene stambenih nekretnina u samo pet godina porasle gotovo 80%. To je gotovo tri puta više od prosjeka Europske unije, gdje su cijene u istom razdoblju porasle 27%, te višestruko iznad rasta dohotka stanovništva. Iako se već godinama upozoravalo da takav rast nije održiv, tržište je nastavilo “gorjeti”, a stanovi su postali ključni izvor rizika za bankarski sektor.
Iza ovako snažnog rasta stoji kombinacija faktora: ograničena ponuda, državni poticaji, inflacijaInflacija je povećanje opće razine cijena u određenom vre..., rast cijena gradnje, ali i povijesno niske kamatne stopeKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... na stambene kredite. Stanovi su, očekivano, postali glavna investicijska klasa za domaće stanovništvo, što dodatno pojačava pritisak na cijene.
Snažna potražnja unatoč padajućem broju transakcija
Zanimljivo, u posljednje dvije godine broj kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj pada, ali cijene i dalje rastu – prošle godine za više od 14 %. To sugerira da tržište gura manji broj, ali “skupljih” transakcija, pri čemu ključnu ulogu ima kreditno financiranje i rast plaća.
Hrvatska narodna banka (HNB) upozorava da potražnja ostaje razmjerno snažna, a domaće cikličke ranjivosti se pojačavaju. Krediti kućanstvima, posebno stambeni, rastu ubrzano, kao i cijene nekretnina. Iako su udjeli neprihodonosnih kredita povijesno niski, već sada se kod dijela novoodobrenih kredita uočavaju prvi signali pogoršanja kvalitete.
Za zemlje regije, uključujući Bosnu i Hercegovinu, ovo je važan indikator: pad broja transakcija ne znači nužno hlađenje tržišta, osobito ako istodobno cijene nastavljaju rasti i ako se kreditiranje nastavlja ekspanzivnim tempom.
Kako su banke “vezane” u nekretnine
Stambeni krediti u Hrvatskoj čine oko 15% ukupne imovine bankarskog sektora i više od polovine svih kredita kućanstvima. Njihov udio kontinuirano raste od 2018. godine, usporedo s brzim rastom cijena stanova. Uz to, dio gotovinskih nenamjenskih kredita često se koristi kao neformalna “dopuna” za kupnju ili adaptaciju nekretnina.
No, izloženost banaka nekretninama ne staje tu. U sektoru poduzeća, oko 60 % kreditnog portfelja na neki je način vezano uz poslovne nekretnine – bilo kroz projekte izgradnje i razvoja, bilo kroz kolaterale. Krediti građevinskim kompanijama i firmama za poslovanje nekretninama u posljednje tri godine porasli su za više od 50 %, što podsjeća na obrasce viđene prije globalne financijske krize.
Povijesno iskustvo je jasno: kada ciklus krene nizbrdo, upravo su građevinarstvo i nekretnine prvi sektor gdje eksplodiraju nenaplativi kreditiBankovni kredit smatra se lošim ako dužnik više od 90 dan.... Prije desetak godina, udio loših kredita u građevini išao je i do 56 %, a u poslovanju nekretninama do 46 %. Danas su ti udjeli nisko, ali rizik se vraća u fokus regulatora.
Što ako cijene stanu – ili počnu padati?
Temeljni scenarij HNB-a predviđa da će rast cijena nekretnina u narednim godinama usporiti, ali ostati dvoznamenkast u kratkom roku (oko 11 %), a zatim se postupno spustiti prema razinama od 7–8 % godišnje. To je i dalje snažan rast, osobito ako istodobno usporava rast realnih plaća i ograničava priuštivost stanovanja.
No, stresni scenarij, temeljen na mogućoj eskalaciji ratnih sukoba i novom energetskom šoku, predviđa potpuno zaustavljanje rasta cijena, a potom i njihov pad. U takvom okruženju rastu i nenaplativi krediti, a bankarski sustav postaje ranjiviji.
Za investitore i kućanstva u cijeloj regiji poruka je jasna: rast cijena stanova nije jednosmjerna ulica. Tržište se može preokrenuti, osobito ako se kombiniraju vanjski šokovi i pregrijano domaće tržište.
Odgovor centralne banke: pooštravanje kriterija i viši kapital
Kako bi spriječila akumulaciju prevelikih rizika, HNB već neko vrijeme uvodi makrobonitetne mjere – pooštrava kriterije odobravanja kredita potrošačima i povećava protuciklički zaštitni sloj kapitala banaka (s 1,5 % na 2 % od početka iduće godine). Time se bankama praktički poručuje da moraju imati dodatni “jastuk” kapitala za slučaj naglog pogoršanja ciklusa.
Za zemlje poput BiH, koje pomno prate razvoj događaja u eurozoni i susjedstvu, ovo je važan signal: neodvojiva veza između nekretnina i bankarskog sustava zahtijeva proaktivnu regulaciju, a ne reagiranje tek nakon pucanja balona.
Što dalje: veća ponuda i diverzifikacija ulaganja
Iako se mnogi slažu da je usporavanje rasta cijena teško postići bez povećanja ponude stanova, to je proces koji traje godinama. Hrvatska Vlada pokušava odgovoriti kroz strategije priuštivog stanovanja, ali kratkoročni učinci su ograničeni.
Na strani potražnje, ključno je poticati građane da razmišljaju o alternativnim oblicima ulaganja – ulaganje u investicijske fondove, dionice, obvezniceObveznica (engl. bond), ili zadužnica (obligacija), dužni... i druge financijske instrumente. Prevelika koncentracija štednje u nekretninama povećava ranjivost cijelog sustava.
Za tržišta poput BiH, poruka hrvatskog iskustva je dvostruka:
– prebrz rast cijena stanova nije samo društveni problem, nego i financijski rizik,
– diverzifikacija ulaganja i razvoj domaćeg tržišta kapitala nužni su ako želimo izbjeći da “cigla” bude jedina investicijska strategija.
