Analiza globalnog tržišta nekretnina: u kojim gradovima je najveći rizik od balona

Globalno, tržišta nekretnina diljem svijeta “hlade” se posljednjih nekoliko godina jer visoke kamatne stopeKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... na hipoteke i nedostupne cijene opterećuju potražnju u mnogim gradovima.

Međutim, dok se rizici od balona nekretnina smanjuju na mnogim tržištima, cijene nekretnina u “vrućim točkama” poput Miamija i Tokija nastavljaju rasti, pojačavajući rizik od balona.

Ova infografika prikazuje gradove s najvećim rizikom od balona u svijetu prema UBS Global Real Estate Bubble Indexu za 2025. godinu.

UBS-ov Nekretninski Rizik balona Index procjenjuje tržišta diljem svijeta koristeći niz pokazatelja, uključujući omjere cijene i prihoda, omjere cijene i najamnine te trendove u hipotekarnom kreditiranju i građevinskoj aktivnosti.

Gradovi su klasificirani u tri široke kategorije na temelju indeksa:

Rizik od balona: > 1,5
Precijenjeni: 0,5 do 1,5
Poštena procjena: -0,5 do 0,5

U nastavku je cjelovita rang lista UBS gradova za 2025. prema vrijednosti indeksa:

Miami 1,73
Tokio 1,59
Zürich 1,55
Los Angeles 1,11
Dubai 1,09
Amsterdam 1,06
Ženeva 1,05
Toronto 0,8
Sydney 0,8
Madrid 0,77

Međutim, rizik od balona povećao se u Miamiju, koji je na prvom mjestu s indeksom od 1,73, čemu je pridonio rast cijena nekretnina. Tokio i Zürich također su iznad kritične granice od 1,5.

U međuvremenu, nekoliko tržišta nekretnina spada u kategoriju precijenjenih, ali ostaje ispod zone rizika od balona. To uključuje Madrid, koji je imao najsnažniji rast cijena nekretnina, 13,6% od 2024. do 2025. godine.

Dubai je još jedan značajan grad u kategoriji precijenjenih, s rastom cijena od preko 11% u odnosu na prethodnu godinu. Prema UBS-u, prosječne realne cijene u Dubaiju porasle su za oko 50% u posljednjih pet godina. Međutim, moguće je da će se cijene početi hladiti 2026. godine nakon rekordnog povećanja ponude.

Gdje je rizik od balona nekretnina pao u 2025. godini

Nekoliko tržišta nekretnina prolazi kroz korekciju nakon postpandemijskog porasta cijena.

Toronto, jedno od najmanje pristupačnih tržišta nekretnina na svijetu, zabilježio je nagli pad indeksa rizika od balona. Nakon ovoga je uslijedio pad realnih cijena od -7,5%. Hong Kong zabilježio je još veći pad, -7,9%, prešavši u kategoriju tržišta fer vrijednosti.

I drugi gradovi, uključujući Vancouver, Frankfurt, London i San Francisco, izvijestili su o padu cijena. Ponajviše zbog ograničene pristupačnosti i viših troškova zaduživanja, što je smanjilo potražnju.