Grad koji želi ograničiti Airbnb morat će pokazati da je kratkoročni najam najmanje tri godine ozbiljno pogoršavao dostupnost ili cijenu stanovanja. Morat će dokazati i da blaža mjera ne bi bila jednako učinkovita.
Europska komisija 9. rujna predložila je Affordable Housing Act i prvi zajednički europski okvir prema kojem bi lokalne vlasti trebale dokazivati da imaju stambeni problem i utvrditi što ga uzrokuje. Nova pravila za ograničavanje kratkoročnog najma gradovima daju više prostora za intervenciju, ali ne i pravo da Airbnb proglase krivcem bez podataka koji to potvrđuju.
Prijedlog obuhvaća i dugotrajno prazne stanove te druge domove. Bruxelles neće određivati koliko se dana stan smije iznajmljivati niti propisivati jednake restrikcije za cijelu Uniju. Odluka hoće li se intervenirati ostaje nacionalnim, regionalnim i lokalnim vlastima.
Prijedlog još moraju usuglasiti Europski parlament i države članice.
Kada grad može reći da ima stambeni problem?
Komisija uvodi zajedničku metodologiju za određivanje područja pod stambenim pritiskom.
Prvi kriterij je odnos cijene stanovanja i prihoda. Područje može biti označeno kao potencijalno problematično ako je taj odnos visok ili ako je srednje visok, ali se pogoršavao tijekom prethodnih deset godina.
Zatim treba utvrditi što stvara pritisak. To može biti rast stanovništva, sve veći jaz između ponude i potražnje ili utjecaj kratkoročnog najma. Prema metodologiji Komisijina Joint Research Centrea, mora postojati i razlog za očekivanje da taj pritisak neće nestati tijekom sljedeće tri godine.
Metodologija Joint Research Centrea tako pokušava odvojiti grad koji ima dugoročan problem od tržišta na kojem je pritisak privremen.
Za Airbnb i druge oblike kratkoročnog najma postoji još jedan test. Prije restrikcije lokalna vlast mora pokazati da je takva aktivnost najmanje tri godine imala značajan negativan učinak na dostupnost ili priuštivost stanovanja.
Tek tada može doći pitanje ograničenja.
Hrvatski prosjek malo govori o Dubrovniku
Upravo tu postaje jasno zašto Komisija ne predlaže jedno pravilo za cijelu Europu.
Legalni kratkoročni najam čini manje od četiri posto ukupnog stambenog fonda Hrvatske, prema podacima koje koristi Europska komisija. Gledano samo na toj razini, teško bi ga bilo proglasiti glavnim uzrokom manjka stanova.
Ali nacionalni prosjek skriva turistička središta.
U popularnim europskim destinacijama, među kojima je i Dubrovnik, kratkoročni najam može dosegnuti približno petinu lokalnog stambenog fonda.
Ograničenje koje bi teško bilo opravdati na razini cijele Hrvatske zato može imati sasvim drukčiju ekonomsku logiku u dijelu Dubrovnika.
Novi europski okvir upravo tu povlači granicu: nije dovoljno pokazati koliko apartmana postoji. Grad mora povezati njihovu koncentraciju s manjkom stanova ili rastom troškova stanovanja na konkretnom području.
Prvo podaci, onda ograničenje
EU je dio sustava potrebnog za takvo dokazivanje već postavio.
Od svibnja vrijede zajednička pravila za registraciju i razmjenu podataka o kratkoročnom najmu. Platforme i javna tijela trebala bi imati pouzdanije podatke o tome gdje se nekretnine nalaze i koliko se intenzivno koriste.
Novi prijedlog pokazuje čemu bi ti podaci trebali služiti.
Ako grad želi uvesti ograničavanje kratkoročnog najma, mora pokazati da takav najam smanjuje fond raspoloživ za dugoročno stanovanje i da je njegov razmjer, učestalost ili komercijalni karakter dovoljno velik da pogoršava lokalni problem.
Mora objasniti i zašto blaža mjera ne bi bila jednako učinkovita.
Broj oglasa na platformi zato sam po sebi nije dovoljan argument za zabranu.
Kako Hrvatskoj može nedostajati 236.000 stanova ako ih je 600.000 prazno?
Airbnb je politički vidljiviji dio rasprave, ali Komisija otvara prostor i za mjere prema dugotrajno praznim nekretninama.
Hrvatska dobro pokazuje zašto je to pitanje složenije nego što sugerira broj praznih stanova.
Vlada procjenjuje da u zemlji postoji oko 600.000 praznih stambenih jedinica, dok istodobno procjenjuje manjak od približno 236.000 stanova.
Te dvije brojke mogu postojati istodobno jer prazan stan nije nužno i stan koji je moguće odmah ponuditi nekome tko traži dom.
Dio praznih nekretnina nalazi se ondje gdje nema dovoljno potražnje. Dio nije spreman za stanovanje, a dio vlasnici iz različitih razloga ne žele ponuditi na tržištu.
Hrvatski Program priuštivog najma već je pokazao koliko je teško statistički prazan fond pretvoriti u stvarnu ponudu. Oko 1.000 vlasnika prijavilo je prazne stanove i kuće, ali nakon provjere samo je 295 stambenih jedinica bilo odmah raspoloživo za korištenje.
To je velika razlika između broja nekretnina na papiru i broja stanova koji mogu završiti na tržištu.
Ograničavanje Airbnba neće izgraditi stanove koji nedostaju
Airbnb na prijedlog Komisije odgovara argumentom da restrikcije kratkoročnog najma neće riješiti osnovni europski problem: nedovoljnu ponudu stanova.
Taj dio argumenta potvrđuju i procjene same Komisije.
Joint Research Centre procjenjuje da će EU između 2025. i 2035. trebati više od sedam milijuna dodatnih stanova povrh 17,06 milijuna koji su već planirani. Više od trećine dodatnih potreba koncentrirat će se u 30 najvećih europskih metropolitanskih područja.
Zato postoje dva problema koja ne treba miješati.
U turističkom gradu dio postojećeg fonda može završiti u kratkoročnom najmu i dodatno smanjiti ponudu ljudima koji ondje žive. Istodobno isti grad može imati strukturni manjak stanova koji nikakvo ograničenje Airbnba neće ukloniti.
Vraćanje dijela turističkih apartmana na tržište dugoročnog najma može pomoći ondje gdje je njihova koncentracija velika. Ne može zamijeniti stanove koji nisu izgrađeni.
Upravo zato novi europski okvir uz restrikcije traži i mjere za povećanje ponude, od bržeg planiranja i izdavanja dozvola do prenamjene postojećih zgrada.
Hrvatski primjer pokazuje koliko će taj drugi dio biti važan. Od približno 1.000 nekretnina prijavljenih za Program priuštivog najma samo ih je 295 bilo odmah raspoloživo.
Broj Airbnb oglasa ili praznih stanova zato neće biti dovoljan dokaz. Važnije će biti koliko bi nekretnina nakon intervencije zaista završilo na tržištu stanovanja.
Autor: financa.ba
Prilikom preuzimanja obvezno navesti izravni link na članak.
