Geopolitičke napetosti ponovno su uzdrmale jedno od najvećih europskih tržišta nekretnina. Dok investitori strahuju od novog vala inflacije i mogućeg rasta kamatnih stopa, banke postaju sve opreznije s odobravanjem kredita. To bi moglo usporiti oporavak sektora koji se još nije oporavio od šoka iz 2022. godine.
Raspoloženje među ulagačima u njemačke komercijalne nekretnine naglo se pogoršalo u drugom tromjesečju. Najnovije istraživanje tvrtke BF.direkt pokazuje da je indeks koji mjeri povjerenje investitora pao na minus 25,97 bodova, s minus 9,74 boda u prethodnom tromjesečju.
Takav pad nije samo pokazatelj slabijeg optimizma. On signalizira da banke i institucionalni ulagači postaju znatno oprezniji pri financiranju novih projekata, što je za sektor komercijalnih nekretnina jedan od najvažnijih pokazatelja budućih kretanja.
Više od 46 posto ispitanika smatra da su se uvjeti financiranja dodatno pogoršali.
Geopolitika ponovno određuje tržište nekretnina
Promjena raspoloženja nije posljedica događaja unutar samog sektora. Okidač dolazi iz šireg makroekonomskog okruženja.
Rat između Irana i Izraela ponovno je povećao cijene energenata, što je oživjelo strah od novih inflacijskih pritisaka. Ako inflacijaInflacija je povećanje opće razine cijena u određenom vre... ponovno ubrza, središnje banke mogle bi odgoditi daljnje smanjenje kamatnih stopa ili čak ponovno zaoštriti monetarnu politiku.
Za tržište nekretnina upravo je to najveći rizik.
Više kamatne stopeKamate su trošak, odnosno cijena koju plaćate za pozajmlji... znače skuplje kredite, nižu vrijednost imovine i manji broj novih investicija.
Steffen Sebastian, akademik i savjetnik u istraživanju BF.direkta, upozorava da je upravo geopolitička neizvjesnost glavni razlog novog pada optimizma. Skok cijena energije ponovno povećava inflacijske rizike, a time i zabrinutost da bi trošak financiranja mogao ostati visok dulje nego što se očekivalo.
Sektor se još nije oporavio od šoka iz 2022.
Njemačko tržište komercijalnih nekretnina već nekoliko godina prolazi kroz jedno od najtežih razdoblja u posljednjih nekoliko desetljeća.
Nakon ruske invazije na Ukrajinu 2022. godine inflacija je snažno porasla, a Europska središnja banka započela je najagresivniji ciklus povećanja kamatnih stopa u svojoj povijesti.
Model financiranja na kojem je godinama počivao sektor preko noći se promijenio.
Vrijednost poslovnih zgrada počela je padati, broj transakcija naglo se smanjio, a brojni investitori odgodili su nove projekte čekajući stabilnije tržišne uvjete.
Posljednjih mjeseci pojavili su se prvi znakovi oporavka. Međutim, novo pogoršanje indeksa pokazuje da je taj oporavak i dalje vrlo krhak.
Zašto su banke danas opreznije?
Komercijalne nekretnine ovise o dostupnosti kapitala više nego većina drugih sektora.
Kada banke pooštre kriterije kreditiranja, posljedice se brzo prelijevaju na cijelo tržište. Novi projekti teže pronalaze financiranje, refinanciranje postojećih kredita postaje skuplje, a investitori odgađaju kupnje dok ne dobiju jasniju sliku o kretanju kamataKamata je cijena uporabe tuđih novčanih sredstava. Kamate ....
To stvara začarani krug.
Manje transakcija znači slabiju likvidnost tržišta. Manja likvidnost povećava neizvjesnost oko vrijednosti imovine, što banke čini još opreznijima.
Upravo zato raspoloženje financijskih institucija često predstavlja jedan od najboljih pokazatelja budućih kretanja u sektoru.
Njemačka se suočava s više problema istodobno
Pritisak na tržište ne dolazi samo od kamata.
Njemački sektor komercijalnih nekretnina istodobno se suočava s visokim troškovima gradnje, slabijim gospodarskim rastom, promjenama u potražnji za uredskim prostorima zbog hibridnog rada te opreznijim bankama.
To znači da čak i ako Europska središnja banka nastavi postupno snižavati kamatne stope, tržište neće automatski ući u razdoblje snažnog oporavka.
Investitori danas traže više sigurnosti nego prije nekoliko godina. Projekti s neizvjesnim prihodima ili visokim rizikom sve teže dolaze do kapitala.
Što ova promjena znači za investitore?
Najnoviji podaci pokazuju koliko brzo geopolitički događaji mogu promijeniti raspoloženje na financijskim tržištima.
Samo nekoliko tjedana bilo je dovoljno da optimizam zbog mogućeg popuštanja monetarne politike zamijeni strah od novih inflacijskih pritisaka.
Za investitore je to podsjetnik da tržište komercijalnih nekretnina danas više ne ovisi samo o kvaliteti lokacije ili vrijednosti imovine.
Jednako važni postali su trošak kapitala, geopolitički rizici i spremnost banaka da financiraju nove projekte.
Sve dok ta tri čimbenika ne krenu u povoljnijem smjeru, njemačko tržište komercijalnih nekretnina teško će ostvariti stabilniji oporavak.
