Najnovije analize na tržištu nekretnina pokazuju neke nove trendove. Očekuje se oporavak tržišta nekretnina u Europi, napominjući povratak likvidnosti na tržište i smanjenje prinosa od prvoklasnih nekretnina. Osnovni scenarij predviđa da će prinosi od prvoklasnih nekretnina za razdoblje 2026.-2030. u prosjeku iznositi će 8,4 posto godišnje. Iako se rast europskog BDP-a oporavio, i dalje ostaje skromnih 1,7 posto godišnje. Nepromijenjen je u odnosu na ekonomska predviđanja s početka prethodne, 2025. godine.
Kako saznaje Financa.ba od voditelj istraživanja i strategije za Europu u AEW-u, Hans Vrensen-a: „Europski sektor nekretnina i dalje pokazuje znakove oporavka. Projekcije su da će se prinosi od prvoklasnih nekretnina blago smanjiti za 30 baznih bodova u sljedećih pet godina, unatoč prognozama koje ukazuju na to da će se prinosi obveznica povećati zbog kontinuiranih makroekonomskih pritisaka.
Iako se sada očekuje da će utjecaj globalnih carina biti manje negativan nego što se u početku strahovalo, europsko gospodarstvo i dalje se suočava s izazovima zbog rastuće razine javnog duga, kontinuirane nesigurnosti trgovinske politike i inflacijskih rizika. Naše mišljenje o prinosimaPrinos (engl. Yield) se odnosi na zaradu ostvarenu na ulagan... od prvoklasnih nekretnina potaknuto je čvrstim fundamentima zakupaca, obilnim i rastućim financiranjem duga te poboljšanim raspoloženjem menadžera.
Svi ovi pokretači, pak, podržavaju oporavak obujma ulaganja. Predviđa se da će trenutni višak razlike od 160 baznih bodova između prinosa nekretnina i obveznica ostati stabilan u sljedećih pet godina. Vraćajući se na povijesnu prosječnu razinu u razdoblju prije kvantitativnog popuštanjaKvantitativno popuštanje (eng. Quantitative Easing), često.... S obzirom na ovaj pozitivan zamah, očekujemo da će europsko tržište nekretnina postati privlačnije ulagačima u više vrsta imovine.
Naša analiza predviđa da će kombinirani utjecaj rasta tržišnih najamnina i smanjenja prinosa dovesti do prinosa od prvoklasnih europskih nekretnina od 8,4 posto godišnje tijekom…“ sljedećih pet godina, predvođeni vrhunskim uredima, pri čemu se očekuje da će UK ostvariti najbolje prinose u prosjeku od 10,3 posto godišnje.”
Pad stope slobodnih poslovnih prostora potaknut će rast najamnina vrhunskih prostora
Stope neiskorištenih poslovnih prostora u europskim sektorima nekretnina nastavile su svoj pad nakon COVID-a u 2025., osim za urede. Međutim, AEW predviđa da su neiznajmljeni uredi dosegao vrhunac i dosegnut će 8,1 posto do kraja 2025., smanjujući se na 6,3 posto do kraja 2030., s očekivanjima da će se razlika između ureda u središnjem poslovnom području i onih izvan središnjih područja smanjiti u budućnosti jer je nova ponuda i dalje ograničena. Slobodni logistički prostori porasli su na 5,6 posto u 2025. s rekordno niskih 2,5 posto u 2022. Sa smanjenjem profitabilnosti developera i programera, očekuje se umjerena ponuda novih logističkih prostora, a procjenjuje se da će slobodni prostori postupno pasti na 4,1 posto do 2030.
Osnovne analize pokazuju rast najamnina vrhunskih komercijalnih poslovnih prostora od 2,2 posto godišnje. za razdoblje 2026.-30. Rast najamnina stambenih nekretnina na tržištu nadmašuje sve sektore s 3,2 posto godišnje. Znatno ispred uredskih prostora s 2,6 posto i logističkih hangara s 2,0 posto. Očekuje se da će dobro pozicionirani maloprodajni objekti i trgovine imati ispodprosječni rast najamnina od 1,6 posto godišnje, odnosno 1,2 posto godišnje, tijekom sljedećih pet godina.
Financiranje komercijalnih nekretnina je šire dostupno i ostaje povoljno za ulagače u kapital
Troškovi zaduživanja u eurozoni ostaju povoljni i povoljni za ulagače u kapital s 3,9 posto od trećeg tromjesečja 2025., u usporedbi s prinosima od vrhunskih nekretnina u svim sektorima eurozone od 5,2 posto. To vrijedi i za Ujedinjeno Kraljevstvo, ali u manjoj mjeri, jer stope swapova i marže u Ujedinjenom Kraljevstvu ostaju više nego u eurozoni.
Financiranje komercijalnih nekretnina postalo je dostupnije jer fondovi za financiranje povećavaju svoju aktivnost, a više banaka osigurava povratni leverage. Povećana konkurencija među bankama i nebankarskim zajmodavcima dodatno poboljšava uvjete nefinancijskog zaduživanja.
Poboljšana potražnja za uredskim i maloprodajnim prostorima potiče oporavak volumena ulaganja
Kompanije u svim gospodarskim granama posluju sve bolje i bolje. Stoga i ulaganja u uredske i maloprodajne objekte raste konstantno, te potražnja sustiže stambene i logističke nekretnine. Procjena stručnjaka u Agenciji NekretnineINN je da će volumen transakcija nekretninama u Europi za cijelu 2025. i 2026. godinu iznositi 200 milijardi eura, odnosno 220 milijardi eura za sve vrste nekretnina, u odnosu na 185 milijardi eura u 2024. godini, budući da se rasponi između ponude i potražnje dodatno smanjuju. Sektori alternativnih nekretnina proširili su svoj udio u ukupnom volumenu transakcija u Europi na 20 posto ukupnog volumena u posljednja četiri tromjesečja.
Zamah prinosa nekretnina promijenio se tijekom protekle godine, s prinosima od prvoklasnih nekretnina koji su se smanjili za 10-15 baznih bodova u odnosu na rekordno visoke razine u drugom tromjesečju 2024. Predviđa se da će se prinosi od prvoklasnih nekretnina u svim sektorima povećati za nešto više od 30 baznih bodova do 2030.
Predviđanja su da će se prinosi od prvoklasnih uredskih nekretnina smanjiti za 45 baznih bodova u sljedećih pet godina od sredine 2025., a slijede ih trgovački centri i logistika s 35 baznih bodova, odnosno 30 baznih bodova.
Ulagači koji se bave različitim vrstama nekretnina i orijentirani su na prosječan prihod obično razmatraju prinose od nekretnina u odnosu na prinose državnih obveznica bez rizika. Predviđa se da će trenutni višak razlike u prinosima od nekretnina u odnosu na prinose obveznica od 160 baznih bodova ostati stabilan tijekom sljedećih pet godina.
To odražava polovicu povijesnog prosječnog viška razlike od 320 baznih bodova u razdoblju 2009.-2021. Međutim, to razdoblje bilo je neobično jer su tržišni trendovi smanjili prinose obveznica do gotovo nulte razine. Očekivani višak spread za razdoblje 2026.-2030. u skladu je s povijesnim prosječnim viškom spread od 160 baznih bodova prije navedenih dešavanja na tržištu.
Vrhunski uredi i trgovački centri u centru Europe nude najveće prinose
Prosječni ukupni prinos za sve sektore u osnovnom scenariju projiciran je na 8,4 posto godišnje za razdoblje 2026.-2030. na svih 196 tržišta. Očekuje se da će vrhunski uredi ponuditi najveće prinose od svih nekretninskih sektora s 9,3 posto godišnje tijekom sljedećih pet godina. Trgovački centri, koji su dugo bili manje favorizirani od strane investitora, sada su na drugom mjestu s prosječnim prinosom od 8,6 posto godišnje. Potaknutim ponovnim određivanjem cijena, poboljšanim projiciranim rastom najamnina i očekivanim smanjenjem prinosa.
Tržišta srednje i istočne Europe zauzimaju drugo mjesto s predviđenim prinosom od 9,1 posto godišnje, potaknutim visokim prinosom od prihoda. Španjolska tržišta zauzimaju treće mjesto u projekcijama ukupnih prinosa, potaknuta većim rastom najma u usporedbi s drugim zemljama.
